1.黏度。黏度越小，在摩擦面越難形成正常的油膜厚度，加速機械磨損，同時，也會導致機械密封性能下降，造成泄漏。黏度越大，增加壓縮機的動力消耗。冷凍機油的黏度隨著油溫上升或制冷劑的溶解而下降。因此，應選擇適宜黏度的冷凍機油。
2.脫蠟。冷凍機油雖然經過脫蠟加工，但在低溫運行時，部分較大分子分離出來，形成蠟狀的沉淀，將阻塞毛細管和節流閥。合成潤滑油不會產生這種現象。
3.閃點和燃點。在冷凍油的閃點和燃點較低，而系統壓縮比和排氣溫度較高的情況下，容易發生碳化反應，因而影響油的熱穩定性，此時應用較高閃點和燃點的冷凍油。
4.制冷劑在油中的溶解性。很多制冷劑氣體在壓力和低溫下具有在油中的高溶解性，它不僅使黏度減小，而且在壓縮機啟動時，由于壓力降低溶解度減小，釋放出大量制冷劑，使油形成泡沫。一方面使壓縮機缺油，另一方面還會使油進入壓縮腔造成液擊。如果制冷劑與潤滑油互不溶解，則無此問題。
5.水分的溶解性。在氨系統中，氨溶于水，使油乳化，使潤滑條件惡化，并會腐蝕設備在氟利昂系統中，水會降低冷凍油的穩定性，促進氟利昂分解為鹽酸和氟氫酸，會使設備嚴重腐蝕和產生鍍銅現象。水的存在會降低油的絕緣性能，在半封閉和全封閉壓縮機中，水的存在會使節流裝置產生冰堵，對水分要求更高。
6.冷凍油中空氣的溶解性。空氣中的氧氣與油發生反應，使油變質。空氣的存在會使冷凝壓力升高，制冷裝置不能正常運行。
