潤滑油的性質是影響潤滑效果的重要因素。為了保證制冷壓縮機的正常工作，使用的潤滑油的性質應當符合一定的要求。
(1)黏度。潤滑油的黏度應滿足摩擦部件工作條件的需要。R12和潤滑油能相互溶解使潤滑油黏度變小，因此制冷壓縮機應選用黏度較大的潤滑油。但如果選用的潤滑油黏度過大，又會使壓縮機摩擦功率、摩擦熱以至啟動力矩增加：而如黏度過小，又會影響摩擦表面建立正常油膜。因此潤滑油的黏度必須選擇合適。潤滑油的黏度一般用運動黏度表示，單位為㎡/s，常用單位是St（斯)(1St=10??㎡/s)或cSt(厘斯，即0.01 St )。
一般活塞式氟利昂和氨壓縮機多采用運動黏度(50℃時)為18~22cSt和11~15cSt、25~29cSt的18號和13號、25號潤滑油，而離心式壓縮機多采用30 ~65cSt的30號、40號和60號潤滑油。
(2)凝固點。制冷壓縮機選用潤滑油的凝固點應愈低愈好，一般凝固點應低于制冷劑最低蒸發溫度5-100。
采用不同制冷劑的壓縮機工作條件不同，因此它們對潤滑油凝固溫度的要求也不盡一致。如R12和氨壓縮機潤滑油凝固點應低于-30℃，而R22壓縮機潤滑油凝固點應低于-55℃。
(3)閃點。潤滑油加熱到其蒸汽與明火接觸即發生閃火的最低溫度，稱為閃點。制冷壓縮機選用的潤滑油其閃點應比排氣溫度高20~30℃，以免引起潤滑油的燃燒和結焦。一般來說，R12，R22和氨壓縮機選用的潤滑油，閃點應在170℃以上。
(4)含水量和機械雜質。制冷壓縮機選用的潤滑油不應含有水分和雜質。潤滑油中有水分，將會破壞油膜，并導致系統冰堵，加劇油的化學變化和引起金屬腐蝕等。而潤滑油中含有機械雜質又會使運動件磨損加劇，堵塞濾油器和潤滑油路。
(5)化學穩定性、抗氧化性。在制冷機中潤滑油使用時應具有良好的化學穩定性，并對零部件不發生腐蝕作用。一般純凈的潤滑油對金屬(銅、鑄鐵、鋼及其他合金)不腐蝕。但當潤滑油中含有水分或制冷劑時，即會產生腐蝕作用。另外，潤滑油的酸性和堿性要小。好的冷凍機油酸值應小于0.03mgKOH/g(即中和1g潤滑油所需氫氧化鉀的毫克數).潤滑油在高溫條件下與水、金屬、空氣、制冷劑、密封墊等接觸時應不起分解、聚合、氧化等反應。如果產生上述反應，潤滑金屬表面即會產生結焦，以致影響閥門工作，并將堵塞濾油器、潤滑油路及各閥門通道等。
(6)電氣絕緣性。潤滑油的電氣絕緣性對全封閉和半封閉壓縮機具有重要意義，這些壓縮機要求潤滑油擊穿電壓高于2500V。
